二手房交易税全面指南

根据现行政策，以下情况可以免征个人所得税：

1. 个人转让自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征个人所得税。
2. 个人因离婚办理房屋产权过户，不征收个人所得税。
3. 个人将房产无偿赠与直系亲属或承担直接赡养义务的赡养人，不征收个人所得税。
4. 个人通过法定继承方式取得房屋产权，不征收个人所得税。

"满五唯一"是指房屋持有满5年且是家庭唯一住房。满足这一条件的房屋在交易时可以享受以下税收优惠：

• 免征个人所得税
• 免征增值税（普通住宅）
• 只需缴纳契税和少量其他费用

这是二手房交易中最优惠的税收条件，可以大幅降低交易成本。

二手房交易中，不同税种的承担方有所不同：

• 买方承担：契税、印花税（部分）、登记费、测绘费、交易手续费等
• 卖方承担：个人所得税、增值税、土地增值税（非住宅）、印花税（部分）等

在实际交易中，买卖双方可以通过协商确定税费的具体承担方式，但需要在合同中明确约定。

普通住宅的认定标准因城市而异，但通常包括以下几个方面：

• 面积标准：单套建筑面积在144平方米以下（部分地区为120平方米）
• 价格标准：实际成交价格低于同区域住房平均交易价格1.2倍以下
• 容积率标准：住宅小区建筑容积率在1.0以上

同时满足以上三个条件的住宅被认定为普通住宅，享受相应的税收优惠政策。

在合法合规的前提下，可以通过以下方式合理降低二手房交易税负：

• 合理利用"满五唯一"政策，等待房屋持有满5年且确保是唯一住房后再交易
• 合理确定房屋成交价格，避免因价格过高导致税费增加
• 对于非普通住宅，可以考虑通过装修等方式增加房屋原值，降低个人所得税税基
• 合理规划家庭成员房产，确保交易房屋符合税收优惠条件
• 了解并利用地方性税收优惠政策

注意：任何避税措施都应在法律允许范围内进行，切勿采取虚假申报等违法手段。